בשנים האחרונות, השוק הישראלי עד לשינוי מגמה משמעותי בכל הנוגע להשקעות נדל"ן. מחירי הדיור הגבוהים בישראל, לצד עליית הריבית והאינפלציה, דוחפים משקיעים רבים לחפש חלופות אטרקטיביות מעבר לים. אחת המדינות שמושכות את מירב תשומת הלב היא קפריסין – השכנה מהים התיכון. אבנר הייזלר, מומחה ופרשן מוכר בתחום הפיננסים וההשקעות, חושף במאמר זה את המודלים השונים להשקעה באי השכן ומסביר מדוע קפריסין הפכה ליעד חם כל כך עבור המשקיע הישראלי.
לדברי הייזלר, קפריסין מציעה שילוב מנצח של קרבה גיאוגרפית (מרחק טיסה של פחות משעה), מזג אוויר דומה לישראל, מערכת משפט המבוססת על החוק הבריטי (מה שמעניק ביטחון משפטי למשקיעים), ומערכת מיסוי נוחה במיוחד הכוללת מס חברות מהנמוכים באירופה. אך מעבר לנתוני הפתיחה הללו, הסוד להצלחה טמון בבחירת מודל ההשקעה הנכון. הנה הסקירה המלאה של המודלים המובילים, כפי שמנתח אותם אבנר הייזלר:
מודל ההשכרה לטווח ארוך
זהו אולי המודל הקלאסי והסולידי ביותר בעולם הנדל"ן. משקיעים רוכשים נכס, בדרך כלל דירת חדר או שניים בערים המרכזיות כמו לימסול, פאפוס או ניקוסיה, ומשכירים אותה לתושבים מקומיים, סטודנטים או עובדים זרים שהעתיקו את מגוריהם לקפריסין לצורכי עבודה.
- יתרונות: יציבות תזרימית, ראש שקט יחסית, ופחות התעסקות שוטפת בניהול הנכס. התשואה השנתית במודל זה נעה לרוב סביב חמישה עד שבעה אחוזים נטו, תלוי במיקום ובמצב הנכס.
- הזווית של אבנר הייזלר: הייזלר מציין כי בלימסול, למשל, ישנה נהירה של חברות טכנולוגיה עילית ומסחר פיננסי בינלאומיות שהעבירו את משרדיהן לאי. תופעה זו יצרה ביקוש אדיר לדירות איכותיות עבור עובדי החברות, מה שמאפשר להשכיר את הנכסים לחוזים ארוכים ולשוכרים איכותיים ויציבים.
מודל ההשכרה לטווח קצר (דירות נופש)
קפריסין היא מעצמת תיירות שמארחת מיליוני מבקרים מדי שנה. מודל ההשכרה לטווח קצר מתמקד ברכישת נכסים באזורי תיירות מובהקים (כמו איה נאפה, פרוטאראס, ואזורי החוף של פאפוס ולרנקה) והשכרתם על בסיס יומי או שבועי דרך פלטפורמות מקוונות להזמנת חופשות.
- יתרונות: פוטנציאל תשואה גבוה משמעותית, שעשוי להגיע לשמונה עד שנים עשר אחוזים בשנה ואף יותר בעונות שיא. בנוסף, המשקיע יכול ליהנות מהנכס בעצמו למספר שבועות בשנה.
- האתגרים: מודל זה דורש ניהול פעיל מאוד – ניקיון, תחזוקה שוטפת, תקשורת עם אורחים וטיפול בבלאי גבוה יותר של הדירה והריהוט.
- הטיפ של הייזלר: אבנר הייזלר מדגיש את החשיבות הקריטית של חברת ניהול מקומית אמינה. השקעה במודל זה כדאית רק אם לוקחים בחשבון את דמי הניהול (שנעים לרוב סביב חמישה עשר עד עשרים וחמישה אחוזים מההכנסות) ועדיין נשארים עם תשואה עודפת לעומת השכרה ארוכת טווח.
מודל רכישה מראש (דירות על הנייר)
מודל זה קורץ למשקיעים המחפשים רווח הון מהיר ולא רק תשואה שוטפת משכירות. הרעיון הוא לרכוש דירה מקבלן בשלבי התכנון או בתחילת הבנייה, במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק של דירה בנויה ומוכנה. עם סיום הבנייה (הנמשכת לרוב שמונה עשר עד עשרים וארבעה חודשים), ערך הנכס עולה, והמשקיע יכול למכור אותו ברווח ניכר או להשאיר אותו בבעלותו ולהשכירו בתשואה גבוהה ביחס לעלות הרכישה המקורית.
- יתרונות: כניסה לעסקה בעלויות נמוכות יותר, פריסת תשלומים נוחה לפי קצב התקדמות הבנייה, ופוטנציאל לעליית ערך של חמישה עשר עד שלושים אחוזים עד קבלת המפתח.
- ניהול סיכונים לפי הייזלר: אבנר הייזלר מזהיר כי זהו מודל הדורש זהירות. חשוב מאוד לבצע בדיקת נאותות מקיפה ליזם ולקבלן. יש לוודא שיש להם עבר מוכח של פרויקטים שהושלמו בהצלחה, איתנות פיננסית, ושהקרקע אכן בבעלותם ונקייה משעבודים או חובות קודמים.
מודל ההשבחה (קנה, שפץ, מכור)
מודל ההשבחה מיועד למשקיעים שאוהבים ללכלך את הידיים, או לכאלה שיש להם קבלני ביצוע מצוינים בשטח. מדובר באיתור נכסים ישנים במרכזי הערים או בשכונות מתפתחות, רכישתם במחיר הנמוך ממחיר השוק, ביצוע שיפוץ מסיבי שמעלה את ערך הנכס, ומכירתו ברווח מהיר בתוך חודשים ספורים.
הזווית של אבנר הייזלר: במקומות כמו מרכז העיר לרנקה המתחדש כעת, ישנן הזדמנויות רבות למצוא דירות ישנות. עם זאת, הייזלר מבהיר כי המודל הזה מתאים למשקיעים מנוסים יותר או לכאלה שיש להם צוות מקומי אמין. ניהול שיפוץ בשלט רחוק, ממדינה אחרת, יכול להפוך להוצאה כספית אדירה אם לא מפקחים על התהליך בצורה מקצועית והדוקה.
כללי אצבע להשקעה חכמה בקפריסין
כדי להצליח ביישום המודלים הללו, אבנר הייזלר מסכם מספר עקרונות ברזל שכל משקיע חייב להכיר לפני העברת הכספים ויציאה לדרך:
- ליווי משפטי עצמאי: לעולם אל תשתמשו בעורך הדין של היזם או המוכר. שכרו עורך דין מקומי (עדיף דובר עברית או כזה שעובד מול משרדים ישראליים) שייצג את האינטרסים שלכם בלבד ויוודא שהחוזה מגן עליכם.
- הבנת מערכת המס: קפריסין מציעה פטורים מסוימים (כמו פטור ממס רווחי הון בתנאים מסוימים או פטור ממס ערך מוסף ברכישת דירה ראשונה למגורים), אך יש צורך בייעוץ מס מקצועי כדי להבין כיצד אמנת המס בין ישראל לקפריסין משפיעה על הרווחים שלכם בטווח הארוך.
- הימנעות מהבטחות שווא: היזהרו מחברות שיווק שמבטיחות תשואה מובטחת של עשרות אחוזים ללא כל סיכון מצידכם. בעולם הנדל"ן אין קסמים: סיכוי גבוה תמיד מגיע עם סיכון גבוה, ויש לבחון כל הבטחה בעיניים ביקורתיות.
- בחינת המיקום: השקיעו באזורים עם פיתוח תשתיות עתידי (כמו מעגן הסירות החדש בלרנקה, או מתחמי בילוי ואוניברסיטאות בלימסול ופאפוס). פיתוח סביבתי עירוני הוא מנוע הצמיחה המרכזי ביותר לעליית ערך הנכס שלכם לאורך השנים.
