בשנים האחרונות, נראה שכל ישראלי שני מדבר על השקעות נדל"ן מעבר לים, וקפריסין הפכה לאחד היעדים החמים והמדוברים ביותר. השמש, הים, הקרבה הפיזית לישראל והמחירים האטרקטיביים קורצים לרבים מאיתנו שמחפשים אפיק השקעה לכסף הפנוי. אבל רגע לפני שאתם אורזים מזוודה ורצים לקנות דירה בפאפוס או בלרנקה, כדאי לעצור ולשאול את השאלה החשובה מכל: כמה באמת אפשר להרוויח מזה?
למה דווקא קפריסין?
אבנר הייזלר מסביר שההתלהבות מהאי השכן אינה מקרית, והיא נשענת על כמה יתרונות בולטים. קודם כל, מדובר במרחק של פחות משעת טיסה מישראל. זה אומר שאם מתעוררת בעיה בנכס, או שסתם בא לכם לשלב ביקור פיקוח עם חופשת סוף שבוע קצרה, זה קל וזול לעשות את זה.
שנית, מחירי הכניסה. בזמן שבישראל כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה להשקעה בסכומים שפויים, בקפריסין אפשר למצוא נכסים מצוינים (ולעיתים חדשים מהקבלן) גם בסכומים שמתחילים ב-120 עד 150 אלף יורו. עובדה זו פותחת את הדלת למשקיעים קטנים ובינוניים שלא רוצים, או פשוט לא יכולים, להשתעבד למשכנתאות ענק בישראל.
המספרים מדברים: כמה באמת נכנס לחשבון הבנק?
כאן אנחנו מגיעים ללב העניין. לפי אבנר הייזלר, את ההכנסות מנדל"ן בקפריסין יש לחלק לשני סוגים עיקריים: השכרה לטווח ארוך והשכרה לטווח קצר.
- השכרה לטווח ארוך: אם אתם מחפשים שקט נפשי והכנסה יציבה, זו הדרך שלכם. אתם משכירים את הדירה למשפחה מקומית או לסטודנטים בחוזה שנתי. לפי הניתוח של הייזלר, התשואה הממוצעת (כלומר, הרווח השנתי שלכם באחוזים מתוך שווי הנכס) נעה לרוב סביב 5% עד 7% נטו בשנה. זה אולי לא נשמע כמו התעשרות מהירה מהסרטים, אבל זה משמעותית הרבה יותר ממה שתקבלו כיום בפיקדון בבנק, ולרוב יותר מפי שניים מהתשואה על דירה ממוצעת באזור המרכז בישראל.
- השכרה לטווח קצר (תיירות ו-Airbnb): קפריסין היא מעצמת תיירות שמושכת אליה מיליוני מבקרים בשנה. אם תקנו דירה בקרבת הים או במרכזי הערים ותשכירו אותה לתיירים, הפוטנציאל קופץ משמעותית. כאן אנחנו מדברים על תשואות שיכולות לטפס ל-8% ואפילו 10% בשנה. אבל, ויש כאן אבל גדול שהייזלר מקפיד להדגיש: זה דורש התעסקות. תצטרכו להעסיק חברת ניהול טובה (שתיקח כ-20% מההכנסות שלכם), ויש לקחת בחשבון שיהיו חודשים חלשים יותר, למשל בחורף, כשיש פחות תיירים באי.
בנוסף להכנסה השוטפת משכירות, הייזלר מזכיר את פוטנציאל עליית הערך. בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בקפריסין נמצאים במגמת עלייה מתמדת. המשמעות היא שאם קניתם דירה ב-130 אלף יורו, בהחלט ייתכן שבעוד שלוש או חמש שנים היא תהיה שווה 160 אלף יורו. זהו רווח הון משמעותי שמצטרף להכנסה החודשית.
כללי הזהב של אבנר הייזלר להשקעה מנצחת
כדי שלא תיפלו בפח ותעשו טעויות של מתחילים, הייזלר גיבש מספר כללי אצבע פשוטים וברורים לכל מי ששוקל להשקיע באי:
- המיקום הוא המלך: לא כל עיר בקפריסין שווה השקעה. העיר פאפוס נחשבת למצויינת לתיירות (במיוחד עבור השוק הבריטי), לימסול יקרה יותר ומתפקדת כעיר העסקים (ולכן מתאימה יותר להשכרה לטווח ארוך להייטקיסטים ואנשי רילוקיישן), ולרנקה מציעה איזון טוב עם תנופת פיתוח אדירה בזכות אזור המרינה החדש. הכלל הוא פשוט: אל תקנו נכס "באמצע שום מקום" רק בגלל שהוא זול מאוד.
- אל תחסכו על חברת ניהול: אם בחרתם במסלול של השכרה לתיירים, חברת הניהול היא "הידיים והרגליים" שלכם בשטח. היא זו שתנקה את הדירה, תקבל את פני התיירים ותתקן תקלות. הייזלר ממליץ לבקש המלצות חמות, לדבר עם משקיעים ישראלים אחרים ולבחור חברה אמינה. ניהול גרוע יבריח את התיירים ויחסל לכם את הרווח.
- תחשבו מראש על ההוצאות הנלוות: כשאנשי שיווק מציגים לכם תשואה, הם לרוב מדברים על מחיר הנכס בלבד. אבנר הייזלר מזכיר שחובה להוסיף לחישוב מס רכישה (שבקפריסין תלוי בשווי הנכס אבל לרוב נמוך), שכר טרחה לעורך דין מקומי, עלויות ריהוט (אם הדירה מיועדת לתיירים) ומע"מ (במידה וחל). רק כשכל המספרים על השולחן, תוכלו לדעת מה התשואה האמיתית שלכם.
- ליווי משפטי מקומי הוא חובה: אסור לוותר על עורך דין מקומי שמכיר את החוקים הקפריסאים. התפקיד שלו הוא לוודא שהנכס נקי משעבודים, שאין בעיות רישום בטאבו הקפריסאי ושהקבלן אמין. אל תסמכו רק על עורך הדין של חברת השיווק שמוכרת לכם את הדירה – קחו מישהו מטעמכם שידאג לאינטרסים שלכם.
- היזהרו מהבטחות מוגזמות ותשואות "מובטחות": ראיתם פרסומת שמבטיחה "תשואה מובטחת של 15% בשנה ללא סיכון"? הייזלר מזהיר שאין מתנות חינם בעולם הנדל"ן. הבטחות מוגזמות הן לרוב נורת אזהרה אדומה. תמיד תעשו מחקר שוק עצמאי, תבדקו כמה עולות דירות דומות באזור וכמה באמת אפשר לגבות עליהן שכירות.
סיכום: אז שווה להשקיע או לא?
השורה התחתונה בניתוח של אבנר הייזלר היא אופטימית לחלוטין, אך מלווה בזהירות בריאה. השקעה בנדל"ן בקפריסין יכולה להיות צעד כלכלי חכם מאוד שיסייע לכם לבנות הכנסה פסיבית יפה לאורך השנים. הפוטנציאל שם אמיתי, התשואות בדרך כלל גבוהות יותר מאשר בישראל, ומחירי הכניסה השפויים מאפשרים להרבה יותר אנשים להפוך לבעלי נכסים.
