רוב הישראלים מכירים את פאפוס בתור האי היווני בעל חופי התכלת, אבל המשקיעים החכמים מכירים אותה אחרת לגמרי. קפריסין מציגה גידול של למעלה מ-31% בהשקעות הזרות, כאשר הוא ניכר במיוחד בפאפוס. אבנר הייזלר, יזם ומומחה נדל"ן שמתמחה בשוק הקפריסאי, מסביר מדוע פאפוס ספציפית היא היעד שמושך יותר ויותר משקיעים ישראלים בשנה האחרונה, ולמה מי שממתין עשוי למצוא את עצמו בצד הלא נכון.
למה פאפוס ולא לימסול?
השאלה הנפוצה ביותר שהייזלר שומע היא "למה לא לימסול?" והתשובה שלו תמיד זהה: כי לימסול כבר יקרה. אבל פאפוס, לעומתה, עדיין נמצאת בחלון ההזדמנויות. על אף שפאפוס מאכלסת פחות מ-3% מתוך אוכלוסיית קפריסין, העיר חולשת על 62.5% מענף התיירות במדינה. זו לא עיר קטנה של מקומיים; זו עיר בינלאומית שמתפתחת בקצב מואץ, עם ביקוש שכירות שפועל כל השנה ולא רק בקיץ. פאפוס אחראית לכ-34% מהתיירות בקפריסין, וכ-40% מתושביה הם זרים.
הפרדוקס של פאפוס הוא שהיא גדולה מספיק כדי להבטיח ביקוש יציב, אבל עדיין קטנה מידיי, כך שמחירי הנדל"ן בה לא הגיעו לרמות של לימסול. זה בדיוק הצירוף שמשקיעים מחפשים.
המספרים שחשוב להכיר
הנתונים הבאים הם הבסיס לכל שיחה על פאפוס:
- מחירי הנדל"ן הממוצעים בפאפוס נעים בין 120,000 ל-350,000 אירו, בהתאם למיקום, גודל ומצב הנכס
- דירת חדר שינה וסלון במרכז פאפוס ניתן לרכוש בסביבות 190,000 אירו ולהשכיר אותה ב-1,200 עד 1,300 אירו בחודש
- התשואה הממוצעת על השקעות נדל"ן בפאפוס עומדת על 6% עד 10% בשנה
- בפאפוס נרשמה עליית ערך של כ-8% בשנה האחרונה
- שווי דירות בפאפוס עולה ב-20 עד 30 אחוז מהרכישה על הנייר ועד למסירת המפתחות
- ביחס לישראל, מחירי הנדל"ן בפאפוס נגישים ומספקים תשואה גבוהה כמעט פי 2
להשוואה: תשואה ברוטו ממוצעת בישראל עומדת על 2.5 עד 3.5 אחוז בלבד. הפרש כזה הוא לא שולי, אלא מהותי.
הגורם שרוב המשקיעים מפספסים
מעבר לתיירות, יש לפאפוס מנוע צמיחה שלא היה קיים לפני כמה שנים, שמשנה את פרופיל הביקוש לנכסים לחלוטין. אחת הסיבות המרכזיות לשינוי בשוק הנדל"ן באזור הן הטבות המס המפליגות שנותנת ממשלת קפריסין לחברות ההייטק שעוברות לעיר, בעיקר מצפון אירופה. לאזור פאפוס הגיעו בשנים האחרונות אלפי אנשי הייטק ומשפחותיהם להתגורר בה באופן קבע, מה שיצר ביקוש רב לדירות ווילות בסטנדרט גבוה ומחירי הנכסים ודמי השכירות טיפסו במהירות.
זה שינוי מהותי: פעם פאפוס הייתה תלויה בעיקר בתיירות עונתית, אבל היום יש בה שוכרים לטווח ארוך, שמשלמים שכר דירה גבוה ולא נעלמים בחורף.
מיסוי: היתרון שלא מדברים עליו מספיק
קפריסין מציעה מדיניות מס מקלה ונוחה למשקיעי נדל"ן זרים, ובשל הרצון לעודד השקעות מכל רחבי העולם, המשקיעים נהנים ממחירים נוחים ושיטת מיסוי ידידותית.
מס הרכישה בקפריסין הוא פרוגרסיבי: על נכס עד כ-85,000 אירו ישולם מס בגובה 3%, 5% על כל אירו מעל לסכום זה ועד 171,000 אירו, ו-8% על כל אירו שמעבר. לצורך השוואה, בישראל מס הרכישה על דירה להשקעה מתחיל ב-8% ועולה. ההבדל ניכר מהרגע הראשון של העסקה.
הקלף הנסתר: תושבות קבע ואזרחות אירופית
קפריסין מאפשרת למשקיעים ולבני משפחתם הקרובים להגיש בקשה למעמד תושבות קבע בתמורה לרכישת נכס חדש בשווי של 300,000 אירו בתוספת מע"מ. תושבות קבע זו מקנה זכות למגורים רציפים, שימוש במערכת הבריאות והחינוך הציבורית, ואחרי 5 עד 7 שנים ניתן להגיש בקשה לאזרחות אירופית מלאה. עבור משקיעים ישראלים רבים, זה לא רק עסקת נדל"ן, אלא גם תכנון עתידי למשפחה שלמה.
האזורים שהייזלר ממליץ עליהם
לא כל פאפוס שווה, וגם בתוך העיר עצמה יש שונות גדולה בין השכונות:
קאטו פאפוס הוא האזור התיירותי, קרוב למסעדות ולים ואידיאלי להשכרות קצרות טווח. יוניברסל היא שכונה פופולרית בקרב תיירים ותושבים זרים, ממוקמת כ-5 עד 10 דקות נסיעה מאזורי הבילוי, ומתאימה לשתי אסטרטגיות ההשכרה. ירוסקיפו הוא יישוב מתפתח ליד פאפוס, כ-15 דקות משדה התעופה, עם מחירים נמוכים בכ-15% מהעיר עצמה, מה שהופך אותו לאטרקטיבי במיוחד למי שמחפש תשואה גבוהה עם השקעה נמוכה יחסית.
מה הייזלר אומר למי שמהסס
"משקיעי נדל"ן לא מחפשים רק מספרים," אומר הייזלר, "אלא סביבה שתמשוך אוכלוסייה חזקה, עסקים ותיירות לאורך זמן, גם בעוד עשר ועשרים שנה." פאפוס עונה על כל הקריטריונים האלה, עם יתרון נוסף שקשה למדוד בטבלה: הקרבה הגיאוגרפית לישראל ויחסי הידידות העמוקים בין המדינות נותנים תחושת ביטחון, שמושכת משקיעים ישראלים להשקיע באי. מבחינת משך הטיסה, פאפוס קרובה לתל אביב אפילו יותר מאילת.
שוק הנדל"ן הקפריסאי צפוי לצמוח ולהגיע לתחזית שוק של 112.50 מיליארד דולר עד 2029. בסופו של דבר, השאלה שצריך לשאול היא לא האם להיכנס לשוק הזה; השאלה האמיתית היא כמה זמן עוד יישארו מחירי הכניסה במקום שבו הם נמצאים כיום.
