בשנים האחרונות האי קפריסין עובר מהפך משמעותי, ולכן משקיעים רבים בוחרים לרכוש בו נכסי נדל"ן. מדובר בדירות בגדלים שונים, הנמצאות בשלבים שונים של בנייה. תנופת הפיתוח בולטת במיוחד במערב לימסול, בפאפוס ובלרנקה. המשקיעים מגיעים לאזורים האלה ממדינות שונות באירופה וגם מישראל.
אבנר הייזלר מציג את הערים המובילות בתנופת ההתפתחות שלהן:
מערב לימסול
בעוד מרכז לימסול ואזורי המזרח, כמו איוס טיכונס וגרמסויה, כבר רשמו שיאי מחירים, בשנים האחרונות הפיתוח המשמעותי התקדם מערבה. באזורים אלו קיימים שטחים שעתידים להפוך למרכזי מסחר, עסקים ותיירות.
- אזור זקאקי (Zakaki) והנמל החדש: באזור מתוכנן רובע תיירות ובילויים בינלאומי. אחד ממוקדי המשיכה המרכזיים בו הוא אתר הנופש והקזינו City of Dreams Mediterranean.
- מתחמי גולף ומגורים סגורים: פרויקטים כמו Limassol Greens משלבים שכונות יוקרה סגורות, מגרשי גולף ושטחים ירוקים. מיקומים אלו מושכים קהל אמיד וקהילות רילוקיישן בינלאומיות.
פאפוס וסביבתה
פאפוס מובילה בביקוש מצד רוכשים זרים המחפשים איכות חיים, נוף לים וחינוך בינלאומי:
- קאטו פאפוס (Kato Paphos) ומרכז העיר: אזורים אלו עוברים מתיחת פנים במסגרת יוזמות "עיר חכמה", שדרוג טיילות החוף ופיתוח מתחמי מגורים מודרניים המתאימים גם לתושבי חוץ.
- גרוסקיפו (Geroskipou) וקיסונרגה (Kissonerga): פרברים אלו חווים פיתוח נדל"ני מואץ מחוץ לצפיפות העירונית. גם התוכניות ארוכות הטווח לבניית המרינה החדשה של פאפוס ממשיכות לעורר עניין באזור.
לרנקה
לרנקה מושכת כיום עניין רב מצד משקיעים – הודות למחירים התחרותיים יחסית ולפרויקטים נרחבים בתחום התשתיות, שעשויים להשפיע על המשך התפתחות העיר.
- ציר הנמל והמרינה: האזור נמצא בתהליכי תכנון ופיתוח, לצד תוכניות להתחדשות השטחים הסמוכים. התוכניות כוללות שילוב של מגורים, מסחר, תיירות ועגינה ליאכטות ועשויות לתרום לביקוש לנכסים בסביבה.
- אזור חוף מקנזי : באזור קיימת תנופת תכנון ובנייה של בנייני דירות מודרניים, מלונות בוטיק ודירות נופש, הנהנים מקרבה מיידית לים ולנמל התעופה הבינלאומי.
- הרחבת נמל התעופה הבינלאומי: בנמל התעופה של לרנקה מתבצע שדרוג תשתיות הכולל שערי מעבר אוטומטיים מתקדמים. השדרוג מגדיל את הנגישות ועשוי לעודד פיתוח מסחרי בסביבה.
רכישת נכסי נדל"ן בתהליך הבנייה
אסטרטגיה זו מתאימה למי שמחפש לקנות נכסים "על הנייר" באזורים שעוברים שינוי תשתיתי משמעותי. המטרה יכולה להיות מכירת הנכס לאחר השלמת הבנייה או החזקתו בתקווה לעליית ערך לאורך זמן.
אלו האפשרויות הבולטות:
לרנקה: סביבת המרינה וציר דקליה:
- מה היתרונות? שטחי תעשייה ונפט ישנים שפונו לאורך ציר דקליה מיועדים להפוך לרובעי מגורים ומסחר מודרניים. האזור נמצא בתהליכי תכנון ופיתוח, לצד תוכניות להתחדשות השטחים הסמוכים.
- מה הפוטנציאל? המחירים למ"ר בלרנקה עדיין נמוכים משמעותית מלימסול. התקדמות הפיתוח עשויה לצמצם את פערי המחירים בעתיד, אך הדבר תלוי בהתממשות התוכניות ובמצב השוק.
מערב לימסול: רובע Asomatos ופרברי City of Dreams
- מה היתרונות? אזור זקאקי כבר חווה עליית מחירים משמעותית, אך הפרברים הצמודים אליו ממערב, כמו Asomatos וסביבת פרויקט הגולף Limassol Greens, עדיין מציעים הזדמנויות נדל"ן.
- מה הפוטנציאל? האזור מתפתח בהדרגה כמרכז תיירות, מגורים ובילויים של לימסול. המשך הפיתוח עשוי לתמוך בביקוש לנכסים, אך עליית ערכם אינה מובטחת.
תשואת שכירות מקסימלית
קו החשיבה של משקיעים רבים הוא ליצור הכנסה פסיבית לאורך זמן, שתעניק להם תזרים מזומנים חיובי. אפשר להשכיר את הנכסים לתיירים לתקופות קצרות, או לתושבים קפריסאים לתושבי חוץ שנמצאים בתקופת רילוקיישן ומעוניינים בחוזים לטווח ארוך.
פאפוס: קאטו פאפוס – השכרה לטווח קצר
- האפשרות האידיאלית: השכרה לטווח קצר באמצעות Airbnb או Booking.
- מדוע ביעד זה? פאפוס נהנית מעונת תיירות ארוכה של כעשרה חודשים בשנה, בין היתר בזכות טיסות לואו-קוסט ישירות ממדינות שונות באירופה וגם מישראל. באזור התיירותי של קאטו פאפוס, הנגיש ברגל לים ולנמל, קיים ביקוש לדירות מודרניות.
- צפי התשואה השנתית: התשואה משתנה בהתאם לנכס, למיקום, לתפוסה, לאופי ההשכרה ולעלויות הניהול.
לימסול: מרכז העיר ורובע העסקים (Mesa Geitonia / Columbia)
- האפשרות האידיאלית: השכרה לטווח ארוך לקהל ההייטק והרילוקיישן.
- מדוע ביעד זה? לימסול היא המרכז הפיננסי והטכנולוגי של קפריסין. אלפי עובדים זרים בעלי שכר גבוה, המועסקים בחברות פינטק, גיימינג וספנות, מחפשים דירות מודרניות ברמה גבוהה.
- צפי התשואה השנתית: התשואה משתנה בהתאם לנכס, למיקום, לתפוסה, לאופי ההשכרה ולעלויות הניהול.
סיכונים ועלויות חבויות שיש להביא בחשבון בעת רכישת נכסים בקפריסין
- מע"מ (VAT): רכישת נכס חדש מקבלן מחויבת במס ערך מוסף. שיעור המע"מ הסטנדרטי הוא 19%, נכון לספטמבר 2026. קיים מע"מ מופחת של 5% בתנאים מסוימים עבור נכס המשמש למגורים עיקריים וקבועים.
- נכס להשקעה או נכס יד שנייה: נכסים אלו אינם זכאים להטבת המע"מ המיועדת למגורים עיקריים וקבועים.
- עלויות סגירה: יש להביא בחשבון עלויות נוספות, ובהן שכר טרחת אנשי מקצוע. מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי לצורך בדיקת הנכס וסגירת העסקה.
- חברות ניהול: עבור מי שאינו גר באי, חברת הניהול עשויה לגבות סביב 10%–15% מההכנסה בהשכרה לטווח ארוך ועד 20%–25% בהשכרה לטווח קצר. השירות עשוי לכלול טיפול בהשכרה, בניקיון ובתחזוקה.
אז איפה כדאי להשקיע בקפריסין?
בסופו של דבר, לכל אזור בקפריסין יש יתרונות אחרים: לרנקה מעניינת בזכות תוכניות הפיתוח והמחירים הנגישים יחסית, פאפוס מתאימה יותר לשוק התיירות ולהשכרה קצרת טווח, ואילו לימסול מושכת קהל עסקי וקהילות רילוקיישן.
עם זאת, עיר שנמצאת בתנופת פיתוח אינה מבטיחה עסקה מוצלחת. לפני הרכישה כדאי לבדוק את הפרויקט עצמו, את סביבת הנכס ואת העלויות הנלוות. אבנר הייזלר ממליץ לבחון כל השקעה לפי נתונים עדכניים ולא להסתמך רק על תחזיות או על תוכניות עתידיות.
